Вопрос-ответ

Возможно купить квартиру с долгами по коммуналке и не погашенной задолженностей?

Приобретая объект недвижимости с уже отраженными в квитанции долгами нужно, во-первых, понять сможет ли собственник сам погасить задолженность. Если да – лучше это сделать до сделки. Второй вариант – это погашение долгов за Ваш счет. В этом случае Вам с собственником до сделки необходимо проехать по всем ресурсопредоставляющим организациям, внести необходимые суммы на счета, а также получить у них справки, подтверждающие отсутствие задолженности по каждой из услуг. Дополнительно можно внести в договор купли-продажи следующую фразу, что «В случае выявления наличия задолженностей Продавец обязуется их погасить в течение 2 (Двух) рабочих дней с момента получения от Покупателя документов, подтверждающих наличие долга». При этом помните, что согласно ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (за исключением взносов на капитальный ремонт) возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение, т.е. с момента внесения записи о переходе права собственности в ЕГРН. В случае, когда в связи с накопившимся долгом возбуждено исполнительное производство, зарегистрировать переход права не выйдет до исключения записи о наличии обременения из ЕГРН. В данном случае нужно договорится с приставом, что в указанный день сделки Вы вносите соответствующие суммы для погашения долгов, приносите ему документы в подтверждение произведенных платежей, он направляет в электронном виде информацию об этом в Росреестр, а Вы с продавцом едите в мфц или регпалату для сдачи документов на регистрацию перехода права.

В случае, когда третьи лица выписываются из квартиры и не прописываются в другом объекте, новому собственник следует обратить внимание на следующее: - если третьи лица – дети, недееспособные граждане, ограниченные судом в дееспособности, то такие граждане в обязательном порядке после выписки должны быть прописаны законными представителями в другое жилое помещение; - если жилое помещение было приобретено в порядке приватизации, то нужно заручиться подтверждением от третьих лиц, что они отказываются от права проживания в указанном объекте.

Для снятия лица с регистрационного учета при условии его отсутствия, после покупки объектов недвижимости Вам придется обратиться в суд. В исковом обязательно нужно будет указать: что зарегистрированное лицо не является членом Вашей семьи, выехал из дома по собственному желанию, его личных вещей нет, а также что он не несет бремя содержания объектов, т.е. не вносил плату за подведенные к дому ресурсы. Средняя цена расходов на представление интересов юристами по таким вопросам – 30 – 40 тысяч рублей, поэтому стоит обговорить с собственником вопрос о скидке по договору. Обращаю Ваше внимание, что в случае неявки бывшего супруга дважды на заседание в суд, решение будет принято в заочной форме, а это значит: решение будет вступать в законную силу не 30, а 45 (календарных) дней; у ответчика будет 7 дней с момента как он получит копию решения на его обжалование.

Для приобретения квартиры, которая находится в залоге у банка, необходимо определиться достаточно ли у Вас наличных средств или требуется заключения кредитного договора. В случае, когда Вы покупаете объект за счет собственных средств, уточните у банка – залогодержателя форму и срок выдачи закладной. После подписания договора купли-продажи расчеты по сделке необходимо произвести в следующем порядке: покупатель и продавец встречаются в банке, покупатель вносит на собственный счет денежные средства в размере, необходимом для полного погашения обременения на объекте, затем перечисляет указанную сумму на кредитный счет продавца, который подает заявление для полного погашения и выдачи ему закладной; оставшуюся сумму покупатель передает в наличной форме или с использованием аккредитива или банковской ячейки. Затем стороны сдают договор купли-продажи на регистрацию перехода права. Во втором случае, когда собственных средств покупателя недостаточно для приобретения объекта недвижимости, важно выбрать для заключения кредитного договора или тот банк, где уже заложен объект, либо банк, который готов погасить обременение иной кредитной организации. Важно после выдачи закладной, чтобы продавец обратился с соответствующим заявлением в регистрационный орган для исключения из ЕГРН записи о наличии обременения на объекте, затем, если срок выдачи закладной составил более 4 дней, сторонам необходимо после исключения записи снова обратиться в регистрационный орган для возобновления регистрации перехода права.